Yargıtay’dan Ortak Tapulu Tarlalar İçin Önemli Karar

Ortak tapulu tarlalarda en çok yaşanan sorun, paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması sonrası açılan ön alım davaları oluyor. Yargıtay’ın son kararı, bu davalarda hangi kriterlerin esas alınacağını netleştirdi. Özellikle miras yoluyla kalan tek tapulu taşınmazlarda bu karar emsal niteliği taşıyor.

Ortak tapulu tarlalar satılamaz mı?

Kararda “ortak tapulu tarla satılamaz” şeklinde bir hüküm bulunmuyor. Yargıtay, satışın mümkün olduğunu ancak bazı şartların dikkate alınması gerektiğini vurguladı.

Ön alım hakkı, paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkı olarak tanımlanıyor. Bu hak dava yoluyla kullanılabiliyor.

Fiili taksim belirleyici olacak

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, somut olayda taşınmazda fiili taksim bulunup bulunmadığını değerlendirdi. Bilirkişi raporunda tarlanın boş olduğu ve sınırları belirleyen bir ayırıcı çizgi bulunmadığı tespit edildi.

Daire, yerel mahkemenin bu durumu yeterince dikkate almadığını belirterek kararı bozdu ve fiili taksimin varlığının ayrıntılı şekilde araştırılması gerektiğine hükmetti.

Satışta itiraz etmeyen hak kaybedebilir

Kararda dikkat çeken bir diğer unsur ise satış anındaki tutum oldu. Yargıtay, eğer paydaşlar kendi aralarında taşınmazı fiilen bölmüş ve herkes belirli bir kısmı kullanıyorsa, satış sırasında itiraz etmeyen kişinin sonradan ön alım hakkı talep etmesinin dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağını belirtti.

Bu durum, satış sırasında sessiz kalan paydaşın daha sonra dava açmasının önünü kapatabilecek bir değerlendirme olarak öne çıkıyor.

Bundan sonra ne değişecek?

Bu karar sonrası mahkemeler, ortak tapulu tarlalarda iki unsuru özellikle inceleyecek: Taşınmazda fiili taksim olup olmadığı ve satış anında paydaşın hak iddia edip etmediği.

Özellikle miras kalan tarlalarda satış süreci ve itiraz zamanı, açılacak davalarda belirleyici olacak.